「奈良の実家を相続したけれど、当分は誰も住まないし、名義変更は落ち着いてからでいい」——そう考えて手続きを後回しにしている方は少なくありません。しかし、その「後回し」が2024年4月から法律違反になり得ることを、ご存じでしょうか。
相続登記（亡くなった方の名義の不動産を、相続人の名義に変更する登記手続き）は、長らく「義務ではない」ものでした。それが法改正で義務化され、放置には過料（行政上の金銭的なペナルティ）まで定められています。この記事では、義務化の中身と、奈良の実家を放置することの3つのリスクを整理します。
1. 相続登記義務化の基本ルール
2024年4月1日から、相続によって不動産を取得した相続人には、登記の申請が義務づけられました。ポイントは次の3つです。
いつまでに申請するのか
相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請しなければなりません。「相続が発生した日」ではなく「自分が取得したと知った日」が起算点である点に注意してください。
過去の相続もさかのぼって対象になる
見落とされがちですが、この義務は2024年4月より前に発生した相続にも適用されます。祖父母や親の代の名義のまま放置している土地がある場合、その相続も対象です。この場合は、2027年3月末までが申請期限とされています。
正当な理由なく放置すると過料
期限内に申請せず、正当な理由もない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。金額の大小以前に、「登記していないと売ることも貸すこともできない」という実務上の不利益のほうが、はるかに重くのしかかります。
2. 放置する3つのリスク
リスク1：売却も担保設定もできない
不動産は、登記上の名義人でなければ売却できません。亡くなった親の名義のままでは、買い手が見つかっても契約に進めず、住宅ローンの担保に入れることもできません。「いざ売ろう」と思ったときに名義変更から始めることになり、数か月単位で時間を失います。
リスク2：時間の経過で権利者がねずみ算式に増える
登記をせず放置している間に相続人の誰かが亡くなると、その方の相続人へと権利がさらに枝分かれします。当初は兄弟2人で済んだはずが、10年後には甥・姪・その配偶者まで含めて十数人の同意が必要になっているケースは珍しくありません。全員の署名・実印を集める負担は、時間とともに雪だるま式に膨らみます。
リスク3：管理責任と近隣トラブル
空き家となった実家は、放置すれば老朽化します。屋根や外壁の崩落、雑草・害虫、不法投棄といった問題が起きれば、管理責任は登記上の所有者（＝相続人）に及びます。奈良県内でも、特定空家（そのまま放置すると危険・不衛生とされる空き家）に指定され、固定資産税の優遇が外れる事例が出ています。
3. 正しい順番は「まず登記、次に評価」
では、何から手をつければよいのでしょうか。実務的な順番は明快です。
- 相続人を確定する（戸籍を集め、誰が相続人かを確定）
- 遺産分割協議を行い、不動産を誰が取得するか決める
- 相続登記を申請する（司法書士に依頼するのが一般的）
- 不動産の価値を把握する（売却・分割・納税の判断材料にする）
ここで当事務所がお伝えしたいのは、登記と評価は別物だということです。登記は「名義を移す手続き」、評価は「その不動産がいくらの価値かを判定する作業」です。遺産分割で相続人同士が公平に分けるにも、相続税を適正に申告するにも、客観的な価値の物差しが欠かせません。
奈良の実家のように「売れるのか、いくらなのかも分からない」物件では、鑑定評価書（不動産鑑定士が法律に基づき作成する公的な価格判定の文書）や簡易な価格意見書が、その後の判断の土台になります。査定と鑑定評価の違いについては査定と鑑定評価の違いもあわせてご覧ください。
なお、相続登記の手続きそのものは司法書士の業務、相続税の申告は税理士の業務です。最終的には司法書士や税理士にもご確認ください。当事務所は、その前提となる「不動産の適正な価値」を明らかにする役割を担います。
まとめ：期限がある手続きだからこそ、早めに動く
- 相続登記は2024年4月から義務化。取得を知った日から3年以内の申請が必要
- 放置すると、売却不可・権利者の増加・管理責任という3つのリスクが重くのしかかる
- 進め方は「まず登記、次に評価」。価値の把握が売却・分割・納税すべての土台になる
2025年9月に創業した当事務所は、奈良県内の相続不動産のご相談を数多くお受けしています。「まだ登記もこれから」という段階でも構いません。実家の評価や今後の進め方について、相続のための鑑定評価のページもご覧いただいたうえで、まずはお問い合わせからお気軽にご相談ください。