借地権はいくらで売れる？価格の決まり方と売却の進め方

「親から受け継いだ家が借地の上に建っている。売りたいけれど、そもそも借地権っていくらで売れるのだろう」——奈良県内でご実家を相続された方から、当事務所がよくいただくご相談です。

借地権（他人の土地を借りて建物を所有する権利）は、土地そのものを持っているわけではないため、価格の考え方が一戸建てとは異なります。しかも売却先によって手取り額が大きく変わり、地主の承諾という壁もあります。この記事では、借地権の価格がどう決まり、どう売り進めればよいのかを整理します。

1. 借地権価格は「借地権割合」で見当をつける

借地権にも財産的な価値があり、単独で売買の対象になります。まず目安を知るための出発点が借地権割合です。

借地権割合とは、更地価格（土地を完全に所有している場合の価格）のうち、借地権が占める割合のことです。国税庁が公表する路線価図に、A（90%）〜G（30%）の記号で地域ごとに示されています。

奈良県内では、奈良市中心部の商業地で70%前後、郊外の住宅地で50〜60%程度が多く見られます。たとえば更地価格2,000万円の土地で借地権割合が60%なら、借地権価格の目安は約1,200万円です。

ただし借地権割合はあくまで税務上の目安です。実際の売買では、地代の水準、契約の残存期間、建替えの自由度、地主との関係などで価格は上下します。地代が相場より高ければ買い手にとって負担となり、価格は下がる方向に働きます。実勢に即した金額を知るには、後述の鑑定評価が有効です。

借地権の売り先は大きく3つに分かれます。それぞれ価格水準と手続きの負担が異なります。

地主に借地権を買い取ってもらえれば、地主は完全な所有権（更地）を回復できます。地主にとってもメリットが大きいため、条件次第では第三者売却より高く売れることがあります。承諾料の問題も生じません。まず地主の意向を打診するのが順序として自然です。

第三者に売る場合は、後述の譲渡承諾が必須です。市場価格に近い水準で売れる可能性がある一方、買い手は借地であることを嫌う傾向があり、所有権物件より流通性は落ちます。

借地権を専門に扱う買取業者に売る方法です。手続きの負担が軽く、現金化が早い反面、業者は転売益を見込むため、価格は市場価格の7〜8割程度に下がるのが一般的です。急いで手放したい場合の選択肢です。

なお、譲渡に伴う税金（譲渡所得税など）の具体的な計算や節税の可否は税務判断を伴います。最終的には税理士にご確認ください。

奈良県内の借地権について「いくらで売れるのか」「どのルートが得か」でお悩みなら、初回のご相談は無料です。ぜひ一度、お問い合わせからお気軽にご相談ください。